| | 13.09.2007 | BGH: Jetzt auch sog. isolierte Endrenovierungsklauseln unwirksam
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 12.09.2007 entschieden, dass auch eine formularvertragliche sog. Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
| | In dem entschiedenen Fall waren die Kläger Mieter, der Beklagte Vermieter einer Wohnung. Der streitbefangene Mietvertrag enthält zu Schönheitsreparaturen nur die Regelung, dass bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben ist.
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien.
Die vom BGH entschiedene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und/oder einer Endrenovierung nicht verpflichtet sind.
Anders als die Vorinstanzen, folge - so der BGH - weder aus dem Mietvertrag, noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung sei eine derartige Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06
Praxishinweis:
Ein weiterer Rückschlag für Wohnraumvermieter. Erst mußtren sie die Unwirksamkeit formularmäßig millionenfach verwendeter sog. Schönheitsreparaturenklaueln, die den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Wohnung verpflichteten, hinnehmen. Viele Vermieter haben daraufhin Vereinbarungen zur Schönheitsreparatur gänzlich aus ihren Mietverträgen entfernt und stattdessen eine sog. Endrenovierungsklausel ähnlich der dargestellten in ihre Formularmietverträge verwendet.
Auch diese ist nunmehr - so der BGH - offensichtlich unwirksam. Es steigt die Tendenz der Rechtsprechung, Kosten für die Herrichtung der Wohnung gänzlich auf den Vermieter abwälzen zu wollen. Dennoch bestehen aus heutiger Sicht Lösungsmöglichkeiten. Die formularmäßig verwendete Endrenovierungsklausel könnte eine Einschränkung dahingehend erhalten, dass es für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Renovierung auf den Zustand der Mietsache ankommt, d.h., dass selbige deutliche Abnutzungserscheinungen aufweisen muß. Alternativ hierzu könnte eine individualvertraglich mit dem Mieter ausgehandelte Klausel aufgenommen werden.
Bei enstprechendem Beratungsbedarf steht Ihnen Rechtsanwalt Soehring, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gerne zur Verfügung.
| | Zurück |
|
